Preguntas más frecuentes
Tax
- ¿Qué ventajas fiscales se pueden obtener por la compra de una vivienda?
Fundamentalmente se pueden obtener deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en los impuestos a la hora de efectuar la compra.
No todas las inversiones en vivienda van a gozar de una fiscalidad ventajosa, solamente aquéllas que se refieran a vivienda habitual. Se considera vivienda habitual aquélla que constituya nuestra residencia continuada por un período de al menos tres años, salvo circunstancias especiales que exijan el cambio de domicilio con antelación, como pueden ser cambio de trabajo, celebración de matrimonio, separación,…, y, en definitiva, cualquier hecho que suponga un cambio en la residencia habitual del contribuyente y que esté justificado. Es decir, las segundas residencias, como pueden ser las de verano, apartamento en la playa o en la montaña, no van a tener este régimen fiscal favorable.
La deducción fiscal que vamos a obtener es, con carácter general, del 15% de las cantidades que paguemos por la adquisición de la vivienda (en este 15% incluimos la deducción que corresponde al Estado -10,05%-, y la correspondiente por defecto a las Comunidades Autónomas -4,95%-, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto), incluyéndose aquí no sólo el precio de la vivienda, sino también los impuestos que se paguen (IVA, ITP, AJD), los gastos de notaría, registro, comisiones bancarias, intereses del préstamo,… En el caso de que el préstamo que se haya obtenido para la adquisición de la vivienda habitual haya sido otorgado por una persona física (un familiar, un amigo,…), las cuotas de devolución de dicho préstamo serán igualmente deducibles siempre que se acredite su autenticidad por cualquier medio de prueba (contrato, escritura…).
Ahora bien, el límite máximo de base de deducción (es decir la cantidad sobre la que se aplican estos porcentajes) es de 9.015,18 euros anuales. Es decir, aunque paguemos en este año 20.000 euros de nuestra hipoteca, la cantidad máxima sobre la que podremos aplicar el porcentaje del 15% para calcular la deducción por vivienda será de 9.015,18 euros.
Para el ejercicio 2003 la Junta de Andalucía incluyó una nueva deducción adicional del 2% de las cantidades satisfechas, siendo necesarios los mismos requisitos y condiciones exigidos en la normativa estatal, más otros requisitos adicionales, que son los siguientes:
- Que el contribuyente no haya cumplido los 35 años de edad o que la vivienda tenga la calificación de protegida (VPO). En caso de tributación conjunta, al menos uno de los cónyuges deberá cumplirlo.
- Que la base imponible general del IRPF no supere los 18.000 euros en tributación individual ó 22.000 euros en tributación conjunta.
El límite indicado de 9.015,18 euros se aplica en cada declaración del IRPF, de tal forma que un matrimonio que presente declaración separada tendrá un límite de 9.015,18 euros cada uno de ellos en su declaración individual. Pero si presentan declaración conjunta, el límite es también de 9.015,18 euros. Por ello, es habitual que al presentar declaraciones separadas en los matrimonios con derecho a esta deducción, se obtenga un importante ahorro fiscal.
La deducción por adquisición de vivienda será, en consecuencia y con carácter general, de 15% x 9.015,18 euros = 1.352,28 euros, que minorarán la cantidad a pagar a Hacienda o incrementarán la cantidad a devolver.
No obstante, el porcentaje de deducción se podrá incrementar del 15% al 25% (16,75% correspondiente a la Administración Central, y 8,25% correspondiente a las comunidades autónomas, las cuales pueden modificar su porcentaje) para los primeros 4.507,59 euros de inversión en vivienda, manteniéndose la deducción general del 15% para los restantes 4.507,59 euros, cumpliendo una serie de requisitos:
- Que se utilice financiación ajena en la compra de la vivienda.
- Que el importe financiado sea de al menos el 50% del valor de adquisición de la vivienda.
- Que durante los tres primeros años, no se amortice más del 40% del importe de la hipoteca.
A los dos años el porcentaje se reduce del 25% al 20%.
Es decir, en el mejor de los casos, y durante dos años tendríamos una deducción de:
25% x 4.507,59 = 1.126,89 euros
15% x 4.507,59 = 676,14 euros
-------------------------------------------
Deducción total de 1.803,03 euros
La inversión en las denominadas “cuentas ahorro vivienda” produce un ahorro fiscal con carácter general del 15% de la cantidad invertida, (en este 15% incluimos la deducción que corresponde al Estado 10,05%, y la correspondiente por defecto a las Comunidades Autónomas 4,95%, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto), siendo la base máxima de deducción (igual que en la deducción por inversión en vivienda) de 9.015,18 euros.
El ahorro máximo que podemos obtener en consecuencia es de:
15 % X 9.015,18 = 1.352,28 euros
En este caso, conviene recordar que el plazo máximo para invertir en la vivienda es de cuatro años (a contar desde la fecha de apertura de la cuenta), que no se puede disponer de este dinero más que para invertir en vivienda y que solamente se podrá tener una cuenta vivienda con derecho a deducción.
En conclusión, la inversión en vivienda es siempre una opción fiscalmente ventajosa. Ahora bien, para aprovechar al máximo las deducciones que prevé la ley, se debería tratar de ajustar las cantidades pagadas por el préstamo hipotecario o las invertidas en la cuenta vivienda a la cifra de 9.015,18 euros cada año, tomando en consideración, en caso de estar casados, si se va a hacer declaración separada o conjunta.
En cuanto a las implicaciones fiscales que tiene el cambio de vivienda habitual, cuando se adquiere una vivienda habitual habiendo disfrutado de la de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrán practicar deducciones mientras que el importe invertido en la nueva vivienda no exceda de las cantidades invertidas en las anteriores que hubieran gozado de deducción.
Si en la enajenación de la vivienda habitual se ha generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, además habría que efectuar la reducción correspondiente en la base.
Por último, en el caso de Andalucía, existen reducciones en impuestos para personas que cumplan ciertos requisitos: jóvenes menores de 35 años que compren viviendas de hasta 130.000 euros, y para viviendas de protección oficial (VPO); en ambos casos, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se reduce del 7% al 3,5%, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) queda reducido del 1% al 0,3%.
No todas las inversiones en vivienda van a gozar de una fiscalidad ventajosa, solamente aquéllas que se refieran a vivienda habitual. Se considera vivienda habitual aquélla que constituya nuestra residencia continuada por un período de al menos tres años, salvo circunstancias especiales que exijan el cambio de domicilio con antelación, como pueden ser cambio de trabajo, celebración de matrimonio, separación,…, y, en definitiva, cualquier hecho que suponga un cambio en la residencia habitual del contribuyente y que esté justificado. Es decir, las segundas residencias, como pueden ser las de verano, apartamento en la playa o en la montaña, no van a tener este régimen fiscal favorable.
La deducción fiscal que vamos a obtener es, con carácter general, del 15% de las cantidades que paguemos por la adquisición de la vivienda (en este 15% incluimos la deducción que corresponde al Estado -10,05%-, y la correspondiente por defecto a las Comunidades Autónomas -4,95%-, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto), incluyéndose aquí no sólo el precio de la vivienda, sino también los impuestos que se paguen (IVA, ITP, AJD), los gastos de notaría, registro, comisiones bancarias, intereses del préstamo,… En el caso de que el préstamo que se haya obtenido para la adquisición de la vivienda habitual haya sido otorgado por una persona física (un familiar, un amigo,…), las cuotas de devolución de dicho préstamo serán igualmente deducibles siempre que se acredite su autenticidad por cualquier medio de prueba (contrato, escritura…).
Ahora bien, el límite máximo de base de deducción (es decir la cantidad sobre la que se aplican estos porcentajes) es de 9.015,18 euros anuales. Es decir, aunque paguemos en este año 20.000 euros de nuestra hipoteca, la cantidad máxima sobre la que podremos aplicar el porcentaje del 15% para calcular la deducción por vivienda será de 9.015,18 euros.
Para el ejercicio 2003 la Junta de Andalucía incluyó una nueva deducción adicional del 2% de las cantidades satisfechas, siendo necesarios los mismos requisitos y condiciones exigidos en la normativa estatal, más otros requisitos adicionales, que son los siguientes:
- Que el contribuyente no haya cumplido los 35 años de edad o que la vivienda tenga la calificación de protegida (VPO). En caso de tributación conjunta, al menos uno de los cónyuges deberá cumplirlo.
- Que la base imponible general del IRPF no supere los 18.000 euros en tributación individual ó 22.000 euros en tributación conjunta.
El límite indicado de 9.015,18 euros se aplica en cada declaración del IRPF, de tal forma que un matrimonio que presente declaración separada tendrá un límite de 9.015,18 euros cada uno de ellos en su declaración individual. Pero si presentan declaración conjunta, el límite es también de 9.015,18 euros. Por ello, es habitual que al presentar declaraciones separadas en los matrimonios con derecho a esta deducción, se obtenga un importante ahorro fiscal.
La deducción por adquisición de vivienda será, en consecuencia y con carácter general, de 15% x 9.015,18 euros = 1.352,28 euros, que minorarán la cantidad a pagar a Hacienda o incrementarán la cantidad a devolver.
No obstante, el porcentaje de deducción se podrá incrementar del 15% al 25% (16,75% correspondiente a la Administración Central, y 8,25% correspondiente a las comunidades autónomas, las cuales pueden modificar su porcentaje) para los primeros 4.507,59 euros de inversión en vivienda, manteniéndose la deducción general del 15% para los restantes 4.507,59 euros, cumpliendo una serie de requisitos:
- Que se utilice financiación ajena en la compra de la vivienda.
- Que el importe financiado sea de al menos el 50% del valor de adquisición de la vivienda.
- Que durante los tres primeros años, no se amortice más del 40% del importe de la hipoteca.
A los dos años el porcentaje se reduce del 25% al 20%.
Es decir, en el mejor de los casos, y durante dos años tendríamos una deducción de:
25% x 4.507,59 = 1.126,89 euros
15% x 4.507,59 = 676,14 euros
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Deducción total de 1.803,03 euros
La inversión en las denominadas “cuentas ahorro vivienda” produce un ahorro fiscal con carácter general del 15% de la cantidad invertida, (en este 15% incluimos la deducción que corresponde al Estado 10,05%, y la correspondiente por defecto a las Comunidades Autónomas 4,95%, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto), siendo la base máxima de deducción (igual que en la deducción por inversión en vivienda) de 9.015,18 euros.
El ahorro máximo que podemos obtener en consecuencia es de:
15 % X 9.015,18 = 1.352,28 euros
En este caso, conviene recordar que el plazo máximo para invertir en la vivienda es de cuatro años (a contar desde la fecha de apertura de la cuenta), que no se puede disponer de este dinero más que para invertir en vivienda y que solamente se podrá tener una cuenta vivienda con derecho a deducción.
En conclusión, la inversión en vivienda es siempre una opción fiscalmente ventajosa. Ahora bien, para aprovechar al máximo las deducciones que prevé la ley, se debería tratar de ajustar las cantidades pagadas por el préstamo hipotecario o las invertidas en la cuenta vivienda a la cifra de 9.015,18 euros cada año, tomando en consideración, en caso de estar casados, si se va a hacer declaración separada o conjunta.
En cuanto a las implicaciones fiscales que tiene el cambio de vivienda habitual, cuando se adquiere una vivienda habitual habiendo disfrutado de la de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrán practicar deducciones mientras que el importe invertido en la nueva vivienda no exceda de las cantidades invertidas en las anteriores que hubieran gozado de deducción.
Si en la enajenación de la vivienda habitual se ha generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, además habría que efectuar la reducción correspondiente en la base.
Por último, en el caso de Andalucía, existen reducciones en impuestos para personas que cumplan ciertos requisitos: jóvenes menores de 35 años que compren viviendas de hasta 130.000 euros, y para viviendas de protección oficial (VPO); en ambos casos, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se reduce del 7% al 3,5%, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) queda reducido del 1% al 0,3%.
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