Preguntas más frecuentes
Financial
- ¿Existen distintas formas de articular el cambio de préstamo hipotecario de una entidad a otra?
Existen dos maneras de articular el cambio de préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra:
- Cancelar el actual préstamo hipotecario (con la comisión de cancelación que se haya pactado con el banco en la escritura de constitución de hipoteca y los consiguientes gastos de notaría y registro) y constituir uno nuevo con otra entidad (con todos los gastos e impuestos asociados a la apertura de un nuevo préstamo: tasación, comisión de apertura, notaría, registro, AJD, etc.). Con esta opción se puede modificar cualquier aspecto del préstamo inicial (tipo de interés, plazo e importe).
- El cambio de préstamo hipotecario de una entidad a otra, el cual se denomina subrogación de acreedor hipotecario. Esta opción es más económica, pero únicamente se puede modificar el tipo de interés y el plazo.
La subrogación de acreedor hipotecario viene regulada en la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, publicada en el BOE de 4 de abril de 1994, dentro del marco de la normativa para la transparencia de las operaciones bancarias y la protección de la clientela, reformada por Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de Abril, de Medidas de Reforma Económica, y por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica. En la Ley 2/94 se especifican claramente los requisitos de esta subrogación, de los cuales hacemos un breve resumen:
Artículo 1. Ámbito
1. Las entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujección a lo dispuesto en esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.
Artículo 2. Requisitos de la Subrogación
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Si éste las acepta, la entidad oferente lo notificará a la entidad acreedora y le requerirá para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a anular la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (es decir, iguala la oferta). En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad resolutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora.
Artículo 4. Escritura
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés (tanto ordinario como de demora), inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo o ambas.
Artículo 5. Registro
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las circunstancias siguientes:
1ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo o de ambas.
3ª La escritura que se anote, su fecha y el notario que la autorice.
4ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
5ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado
En resumen, los gastos asociados a este tipo de operaciones tienen las siguientes ventajas frente a la opción de formalizar un nuevo préstamo hipotecario:
* Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.
* Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo. En el caso de novaciones modificativas referidas exclusivamente a la alteración del plazo del préstamo, se tomará como base el 1 por 1000 de la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación.
* En las subrogaciones, con o sin simultánea novación, y en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se aplicarán a los aranceles notariales y regístrales, las siguientes reducciones o bonificaciones:
- El 90 % si se trata de operaciones que incorporen variación en las condiciones de tipo de interés, en aquellos casos en que se pase de un sistema de tipo de interés variable a uno de tipo fijo.
- El 75 % en cualquier otra operación.
* En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar.
* En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,5 %, la comisión a percibir será la pactada.
3ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,5% cualquiera que sea la que se hubiere pactado.
Ley 2/1994, de 30 de marzo
Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de Abril
Ley 36/2003, de 11 de noviembre
- Cancelar el actual préstamo hipotecario (con la comisión de cancelación que se haya pactado con el banco en la escritura de constitución de hipoteca y los consiguientes gastos de notaría y registro) y constituir uno nuevo con otra entidad (con todos los gastos e impuestos asociados a la apertura de un nuevo préstamo: tasación, comisión de apertura, notaría, registro, AJD, etc.). Con esta opción se puede modificar cualquier aspecto del préstamo inicial (tipo de interés, plazo e importe).
- El cambio de préstamo hipotecario de una entidad a otra, el cual se denomina subrogación de acreedor hipotecario. Esta opción es más económica, pero únicamente se puede modificar el tipo de interés y el plazo.
La subrogación de acreedor hipotecario viene regulada en la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, publicada en el BOE de 4 de abril de 1994, dentro del marco de la normativa para la transparencia de las operaciones bancarias y la protección de la clientela, reformada por Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de Abril, de Medidas de Reforma Económica, y por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica. En la Ley 2/94 se especifican claramente los requisitos de esta subrogación, de los cuales hacemos un breve resumen:
Artículo 1. Ámbito
1. Las entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujección a lo dispuesto en esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.
Artículo 2. Requisitos de la Subrogación
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Si éste las acepta, la entidad oferente lo notificará a la entidad acreedora y le requerirá para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a anular la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (es decir, iguala la oferta). En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad resolutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora.
Artículo 4. Escritura
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés (tanto ordinario como de demora), inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo o ambas.
Artículo 5. Registro
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las circunstancias siguientes:
1ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo o de ambas.
3ª La escritura que se anote, su fecha y el notario que la autorice.
4ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
5ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado
En resumen, los gastos asociados a este tipo de operaciones tienen las siguientes ventajas frente a la opción de formalizar un nuevo préstamo hipotecario:
* Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.
* Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo. En el caso de novaciones modificativas referidas exclusivamente a la alteración del plazo del préstamo, se tomará como base el 1 por 1000 de la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación.
* En las subrogaciones, con o sin simultánea novación, y en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se aplicarán a los aranceles notariales y regístrales, las siguientes reducciones o bonificaciones:
- El 90 % si se trata de operaciones que incorporen variación en las condiciones de tipo de interés, en aquellos casos en que se pase de un sistema de tipo de interés variable a uno de tipo fijo.
- El 75 % en cualquier otra operación.
* En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar.
* En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,5 %, la comisión a percibir será la pactada.
3ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,5% cualquiera que sea la que se hubiere pactado.
Ley 2/1994, de 30 de marzo
Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de Abril
Ley 36/2003, de 11 de noviembre
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